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Actuación urbanística Soto del Henares, Torrejón de Ardoz

 

1.  ANTECEDENTES

ARPEGIO, Empresa Pública de la Comunidad de Madrid cuyo objeto social es la gestión de suelo para la promoción de áreas empresariales, industriales, residenciales y comerciales, adquirió en 1998 (mediante el compromiso de pago en parcelas de suelo residencial urbanizado) una gran finca (unas 290 Ha. situadas en los municipios de Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares) que había estado dedicada a la explotación agraria, incluyendo un olivar de unas 30 Ha., agricultura de secano y zonas de regadío en la vega del río Henares.

Los terrenos constituían un espacio rural residual entre los núcleos urbanos de Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares, al sur de la autovía A-2 y del ferrocarril Madrid-Barcelona y al norte del río Henares. Su estratégica posición le añadía un valor especial en el contexto de uno de los principales ejes metropolitanos madrileños (Corredor del Henares) ofreciendo además la oportunidad de recuperar para uso público la Vega del río Henares, un espacio de alto valor ambiental.

 

1_ Unidades geográficas
                                1_ Unidades geográficas                                                               2_Situación en el Corredor del Henares

Los PGOUs vigentes en ambos municipios clasificaban los terrenos como Suelo No Urbanizable con distintos grados de Protección. El Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz había iniciado la Revisión de su PGOU a comienzos de 1998.

En aquellos años, cuando un municipio de la Comunidad de Madrid iba a abordar la redacción/revisión de su planeamiento, era fórmula habitual llegar a un acuerdo genérico entre el Ayto. y la Consejería de O.P.yU. sobre las características del nuevo planeamiento. En el caso de Torrejón de Ardoz, tales acuerdos se plasmaron en un Protocolo que se firma en marzo/1998 y en el que, entre otros temas, se incluye la reclasificación de los terrenos de ARPEGIO como suelo urbanizable.

En mayo/98 ARPEGIO encarga a TALES-UR S.C. un Estudio de necesidades de infraestructuras y de costes con el objetivo de cuantificar a grandes rasgos el alcance de la actuación.

El acuerdo genérico Ayto. de Torrejón de Ardoz-CAM se concreta para Soto del Henares en el Convenio Urbanístico que el Ayuntamiento firma con ARPEGIO en julio/98. En síntesis, los compromisos que adquirieron ambas partes son:

  • El Ayto. delimitará un ámbito de Suelo Urbanizable No Programado de unas 170 Ha (unas 120 son propiedad de ARPEGIO) para desarrollarlo por el sistema de compensación y materializar una edificabilidad lucrativa de 780.000 m2 para 6.504 viviendas de las que el 50% sean de Protección Pública
  • El Ayto. recibirá el 22,5% (10+12,5) del aprovechamiento del ámbito, libre de cargas de urbanización, con cargo al cual ejecutará una vía de Ronda Exterior y resolverá la depuración de las aguas residuales
  • La CAM y ARPEGIO se comprometen a destinar los terrenos situados en el término de Alcalá de Henares, por su valor medioambiental, a un gran Parque Regional y preservarlos de edificaciones residenciales.

 

2.  CRONOLOGÍA DE LA ACTUACIÓN

No importa que en aquellos años estuviésemos en plena expansión económica, inflando la burbuja inmobiliaria con apasionada codicia, o que ahora nos encontremos en la más profunda crisis del sector de la construcción provocada por esa codicia especuladora: cualquiera de los agentes implicados en el desarrollo de cualquier actuación urbanística en cualquier lugar de España, preguntará reiterada y desesperadamente ¿porqué no se aprueba el planeamiento ya?, ¿porqué no se hacen los informes medioambientales ya?, ¿porqué no se hacen los informes arqueológicos ya?, ¿porqué no se pueden iniciar las obras de urbanización ya?, ¿porqué no se concede la licencia de construcción ya? ... ¿porqué se tarda tanto en cada uno de los pasos del proceso?.

Las páginas siguientes no tratan de contestar a estas preguntas (aunque tengamos las respuestas y aprovechamos para proponer a urban-e que dedique un monográfico a este tema que tiene una fuerte derivada socioeconómica) pero una cronología pormenorizada de los hitos mas relevantes de un proceso de desarrollo urbano que (como todos) se deseaba ágil y operativo, puede ayudar a entender algunos de los motivos por los que se tarda tanto en culminar actuaciones urbanísticas. Incluso en casos como el que nos ocupa (una actuación pública gestionada por una Administración que es, a su vez, Promotor) desde que se alcanzó un principio de acuerdo para desarrollar el área Soto del Henares entre el Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz y la Comunidad de Madrid hasta que comienza la construcción de las primeras viviendas trascurrieron NUEVE AÑOS.

ACUERDOS Y ESTUDIOS PREPARATORIOS

•  Protocolo para la Revisión del PGOU. Ayuntamiento-CAM                        3 de marzo 1998

•  Estudio de infraestructuras y costes                                                        mayo/junio 1998

•  Convenio Urbanístico. Ayuntamiento-ARPEGIO                                        B.O.C.A.M. 23 de julio 1998

MODIFICACIÓN PUNTUAL del PGOU

•  Aprobación INICIAL:                                                                                 B.O.C.A.M. 7 de septiembre 1998

•  Aprobación DEFINITIVA:                                                                           Consejo de Gobierno de la CAM 11 de marzo 1999

PAU y PLAN PARCIAL

•  AVANCE                                                                                                    octubre 1998

•  Aprobación INICIAL:                                                                                 B.O.C.A.M. 30 de junio 1999

•  Aprobación PROVISIONAL:                                                                        Pleno 25 de julio 2000

•  PAU Aprobación DEFINITIVA:                                                                    B.O.C.A.M. 2 de abril 2001

•  PLAN PARCIAL Aprobación DEFINITIVA:                                                    B.O.C.A.M. 3 julio 2001

JUNTA DE COMPENSACIÓN

•  Aprobación DEFINITIVA de su constitución:                                              Comisión de Gobierno de 8 enero 2002

•  INSCRIPCIÓN en el Registro de Entidades Urbanísticas:                          8 de febrero 2002

PROYECTO DE URBANIZACIÓN

•  Redactado                                                                                                septiembre 2001

•  Aprobación por la JUNTA de COMPENSACIÓN                                           marzo 2002

•  Aprobación DEFINITIVA                                                                             22 de octubre 2002

PROYECTO DE COMPENSACIÓN

•  Aprobación INICIAL                                                                                  abril 2003

•  Aprobación DEFINITIVA                                                                            25 de noviembre 2003

•  Primera modificación                                                                                 junio 2004

OBRAS DE URBANIZACIÓN

•  Acta de replanteo e inicio de obras                                                         13 enero de 2003

•  Acta de recepción                                                                                    31 octubre de 2007

OBRAS DE EDIFICACIÓN

•  En 2007 comienza la construcción de bloques de vivienda colectiva, libre y VPP. El inicio de la crisis en 2008 retrasa el ritmo pero en 2011 están casi todas ejecutadas.

•  En 2011 las parcelas unifamiliares de ARPEGIO están sin vender y, como la mayoría de las de los particulares y del Ayuntamiento, sin construir.

 

3.  INSTRUMENTACIÓN URBANÍSTICA DE LA ACTUACIÓN

El Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz pone en marcha la Revisión del PGOU en la que contempla los compromisos adquiridos con ARPEGIO y lo aprueba inicialmente (BOCAM 17/08/98).

Como alternativa a la previsiblemente más lenta tramitación de la Revisión, se acomete la Modificación Puntual del PGOU vigente para el ámbito que se aprueba inicialmente poco después (BOCAM 07/09/98).

 
  3_ Modificación Puntual del PGOU de Torrejón. Plano de Clasificación del Suelo  4_ Revisión del PGOU de Torrejón. Plano de Clasificación del Suelo

Ambos documentos se tramitan simultánea y coordinadamente recogiéndose alternativamente en las distintas aprobaciones de cada uno de ellos los matices que implican los dos puntos de vista (general y sectorial) con que se encaran:

  • la Revisión del PGOU plantea inicialmente clasificar el ámbito como Suelo Urbanizable Programado para facilitar trasvases de aprovechamiento municipal entre las áreas incluidas en el primer cuatrienio, tratar de forma global el conjunto de las vías pecuarias del municipio una de las cuales atraviesa el ámbito, etc.
  • la Modificación, redactada por TALES-UR S.C., introduce criterios y soluciones concretas para las conexiones con los sistemas generales (v.g., incluir en el ámbito el suelo necesario para situar una Estación de ferrocarril).

Finalmente ambos documentos se aprueban con las mismas determinaciones para el ámbito.

 


4.  ELABORACIÓN DE LA ORDENACIÓN

Paralelamente a la Modificación/Revisión del PGOU, se inició la redacción del PAU y Plan Parcial cuyos Avances de Ordenación se confeccionaron en octubre/98 y sus primeras versiones alcanzaron la aprobación inicial en junio/99.

 

5_Primer esquema de ordenación                         6_ Primer esquema del Avance de                    7_ Segundo esquema del Avance        propuesto por ARPEGIO                                            Ordenación                                                     Ordenación
 8_Primer esquema del Avance de                          9_ Primer esquema del Avance de                  10_ Segundo esquema del Avance de    Ordenación                                                                Ordenación                                                    Ordenación
                                                                          11_ Propuesta del Avance de Ordenación

 

4.1.  Proceso de redacción de los documentos iniciales

El PAU, redactado por TALES-UR S.C., maneja los siguientes criterios generales para la ordenación del área:

 

12: Plano de Estructura General de la Ordenación del PAU
                                                           12_ Plano de Estructura General de la Ordenación del PAU

  • Organizar un desarrollo urbano residencial de calidad al este del núcleo de Torrejón de Ardoz, con capacidad hasta 6.504 viviendas (38 viv./Ha.), ordenando escalonadamente la intensidad edificatoria, definiendo franjas de densidad decreciente desde el actual borde urbano y el ferrocarril hacia el río con los siguientes usos:

•  actividades económicas y vivienda colectiva de media densidad

•  vivienda colectiva de baja densidad

•  vivienda unifamiliar

  • Localizar el desarrollo residencial más denso y la actividad urbana más intensa en relación con la nueva estación ferroviaria prevista, conformando sobre ella el principal Centro de Servicios del conjunto de la actuación.
  • Definir las principales conexiones viarias del ámbito con los ejes interurbanos:

•  desde el norte cruzando el ferrocarril por dos puntos, y

•  desde la futura M-50 por el suroeste mediante la nueva Ronda Sur del núcleo de Torrejón

  • Establecer las conexiones viarias con el núcleo urbano de Torrejón de Ardoz potenciando la continuidad de los ejes principales de la ciudad (especialmente la calle de La Solana), permeabilizando el tejido urbano de borde y creando una avenida/bulevar diagonal de transición
  • Estructurar el desarrollo residencial entre el casco urbano de Torrejón de Ardoz y el Parque fluvial/forestal sobre el río Henares mediante tres nuevos ejes urbanos:

•  una rambla que desde el Centro de Servicios de la Estación de cercanías desemboque en el Parque cruzando la Ronda Sur. Debe albergar actividades cívico-sociales,

•  un eje perpendicular a la Avenida/Bulevar Diagonal que relacione la zona Este del casco urbano con el Parque, y

•  un bulevar que conecte la prolongación de la calle de La Solana, desde el borde Oeste, con el Parque.

  • En relación con lo establecido en el artículo 110 de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo, destinar al menos el 50% de las viviendas previstas a que su promoción, construcción o financiación se acoja a algún tipo de protección pública en el marco de la Ley 6/1997, de 8 de enero, de la Comunidad de Madrid y su normativa de desarrollo.
  • Calificar como Sistema General de Espacios Libres una banda de unos 140 metros de anchura media y superficie equivalente como mínimo a 5 m2 por habitante previsto (casi 11 hectáreas), sobre el margen del río Henares como protección de su alto valor ambiental.
  • Destinar, dentro del Sistema General de Espacios Libres, una franja de 14 metros de anchura para restituir y dar continuidad al Sistema General de Vías Pecuarias que atraviesan el término de Torrejón de Ardoz hasta el límite con el de Alcalá.

El PLAN PARCIAL, redactado por TALES-UR S.C., desarrolla y complementa estos criterios tomando las siguientes decisiones sobre la localización de los usos:

 

13_ Plano de imagen d la Ordenación del Plan Parcial
                                                                13_ Plano de imagen de la Ordenación del Plan Parcial

  • situar la mayor parte de las zonas verdes, los equipamientos y los servicios perimetralmente (a distancias fácilmente accesibles desde cualquier punto de la trama residencial) como separación del ferrocarril por el norte y como transición hacia el Parque Fluvial del Henares al sur y enfatizando como eje norte-sur la Rambla cívica que conecta el Centro de Servicios de la Estación con dicho Parque.
  • dar continuidad a la prolongación de la calle de La Solana como eje principal de actividad comercial de la actuación sobre el que se sitúa la edificación colectiva con mayor densidad y, en consecuencia, con mayor altura.
  • organizar sobre el emplazamiento previsto para la Estación del ferrocarril de cercanías un Centro de Servicios que concentre actividades terciarias (equipamientos públicos y privados, comercio, oficinas, ocio, etc.) en un complejo que, con unas dimensiones controladas, se convierta en foco aglutinador de la actividad cívica del ámbito y genere un nuevo polo de atracción en el conjunto de la estructura urbana municipal.
  • considerar el Olivar del Espinillo como un elemento externo estructurador de la ordenación del sector y situar en este borde una gran reserva de equipamiento y servicios que complemente los usos y actividades que pueda albergar aquel.
  • la calificación, en la Revisión del PGOU, como zona verde del Sistema General de los terrenos situados al sudoeste de la actuación induce a situar en esta zona una fuerte dotación de equipamiento que, acompañada de zona verde sobre una antigua Vía Pecuaria, integre ambas propuestas.
  • Para acoger esta localización genérica de usos se plantean dos mallas viarias con diferente orientación: la oriental casi perfectamente ortogonal ajustada a la del ferrocarril y la occidental orientada al trazado de la calle de La Plata, eje de relación con esta zona del núcleo urbano. Como eje de contacto entre las dos mallas se utiliza la bisectriz entre ambas orientaciones.
  • La estructuración y cualificación de la red viaria del sector responde a los siguientes criterios:

•  organizar los accesos rodados desde la A-2 y la carretera de Alcalá por el norte cruzando el ferrocarril por dos puntos, y desde la

•  futura M-50 por el sudoeste mediante la nueva Ronda Sur de Torrejón

•  conectar la trama viaria principal del sector con la Ronda Sur

•  reforzar el papel del Eje Comercial prolongación de la calle de La Solana

•  reforzar la actividad urbana sobre los ejes principales norte-sur extendiendo la vivienda colectiva a través de la vivienda unifamiliar hasta el borde sur del sector

•  cualificar el viario local de las zonas de vivienda colectiva evitando el tráfico de paso, y el de las zonas de vivienda unifamiliar creando

•  accesos específicos a cada una de las "colonias".

La pieza oriental del sector se estructura sobre la Rambla Cívica de 100 y 60 metros de anchura y sobre el Eje Comercial de 30 metros. Con las orientaciones de estos dos ejes se organiza una cuadricula de manzanas de vivienda colectiva de 108 x 141 metros con calles norte-sur de 21 metros que se continúan hacia el Parque del Henares, convertidas en vías locales o en espacios verdes, y estructuran la trama de vivienda unifamiliar con manzanas de tamaños diversos para albergar parcelas con superficie media de 250 m2.

La pieza occidental se organiza sobre la prolongación de la calle La Plata como eje de simetría constituyendo un pseudotrapecio con la base más ancha en contacto con el suelo urbano situando en ella el Bulevar Diagonal que alberga equipamientos locales y que se refuerza con una fachada de vivienda colectiva. El resto se destina a vivienda unifamiliar en manzanas de dimensiones similares a las de la otra zona.

 

4.2.  La redacción de los documentos definitivos

Aprobados inicialmente PAU/Plan Parcial suceden cuatro hechos que inciden en las propuestas iniciales de ordenación:

  • ARPEGIO había contratado el estudio "Líneas de actuación para el desarrollo de una unidad residencial sostenible" cuyos resultados se conocieron en junio/99. Sus conclusiones tienen escasa incidencia en la ordenación (ya habían sido tenidas en cuenta por TALES-UR S.C.) pero suponen incluir en la normativa determinaciones o recomendaciones sobre los Proyectos de Urbanización y de Edificación. En concreto, los Proyectos de Edificación deberán contener en su memoria un apartado justificativo de la consideración de los siguientes aspectos relacionados con la mejora medioambiental y la eficiencia energética:

•  disposición de los volúmenes edificatorios y características de los espacios libres en relación con el diseño solar pasivo,

•  inclusión de dispositivos de ahorro energético (ventilación natural de viviendas disponiendo huecos sobre fachadas con orientaciones  opuestas, cubierta y cerramientos específicos para cada orientación con sistemas de regulación estacionales, sistemas de control de consumo energético, etc.),

•  inclusión de dispositivos para el aprovechamiento de energías naturales o la producción de energías renovables,

•  sistemas de aprovechamiento del agua como la separación de la recogida de aguas pluviales, "grises" y fecales,

•  utilización de materiales de construcción no contaminantes, de bajo costo energético en su producción o reciclables,

•  integración en el diseño de elementos constructivos que simplifiquen canalizaciones y racionalicen conexiones de cableados y redes interiores.

  14: Esquema de medidas de Protección Acústica
                                    14_ Esquema de medidas de Protección Acústica
  • ARPEGIO también había contratado un Estudio de Impacto Acústico cuyas conclusiones obligan a reconsiderar la ordenación de la banda norte sobre el ferrocarril en el sentido de modificar la altura y orientación de las edificaciones de esa zona e introducir pantallas acústicas (topográficas y convencionales) en relación tanto con el ferrocarril como con la Ronda Sur. También se introducen recomendaciones para la ejecución de la urbanización en el sentido de reducir el impacto acústico del tráfico rodado.
  • La Consejería de Medio Ambiente de la CAM propone como LIC -Lugar de Importancia Comunitaria- para su inclusión en la Red Natura 2000 de ámbito europeo las márgenes del río Henares, prohibiendo las instalaciones, actividades o usos que menoscaben la necesaria protección de este espacio natural en la franja situada a menos de 100 metros del cauce del río.
  • ARPEGIO decide acogerse a los beneficios regulados en el Real Decreto 1186/98, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda y suelo lo que exige aumentar la edificabilidad protegible. Para ello debe aumentarse el nº de viviendas protegidas que pasan del 66% al 76% del total.

Con estos reajustes se procede a confeccionar la ordenación definitiva que, manteniendo la estructura general de localización de usos y malla urbana comentada, responde a las características que se resumen a continuación.

 

15: Ámbitos de aplicación de Ordenanzas del Plan Parcial
                                                                15_ Ámbitos de aplicación de Ordenanzas del Plan Parcial

 

5.  DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN

5.1.  El Sistema de Espacios Libres

  16: Esquema de Ordenación del Borde Oriental
                         17_ Esquema de Ordenación del Borde Oriental

El ámbito sobre el que se extiende el desarrollo residencial Soto del Henares no presenta elementos geomorfológicos relevantes en los que apoyarse para caracterizar el sistema de espacios libres públicos al servicio de la actuación.

Las referencias morfológicas y paisajísticas singulares del territorio hay que buscarlas en sus bordes exteriores: el Olivar del Espinillo al Este y el cauce y las riberas del río Henares al Sur. Estos dos elementos externos son los que han orientado la decisión de situar una gran zona verde en el borde oriental del sector (en contacto con el Olivar y en memoria de la antigua vía pecuaria que discurría por la zona, hoy desafectada y enajenada) y la superficie destinada al sistema general de espacios libres en el borde Sur como protección del cauce y las riberas del Henares.

Otros criterios relacionados con los objetivos de individualizar y diferenciar la actuación, separar y proteger las áreas residenciales de las infraestructuras de transporte que la limitan por el Norte (ferrocarril) y por el Sur (Ronda Sur) y facilitar su relación con el Parque Central del Henares proyectado al Sur del ámbito, han conducido a conformar la estructura de espacios libres públicos propuesta.

IMAGEN 17: Esquema de Ordenación del Parque del Henares
          16_ Esquema de Ordenación del Parque del Henares

 

 

 

 

 

Resultan así las cinco áreas verdes lineales de mayor extensión superficial que integran la malla principal continua del sistema local de parques públicos del sector que abarca una superficie de casi 26 Hectáreas: el Parque de los Deportes al Norte, el Parque del Borde Oriental limítrofe con el Olivar del Espinillo al Este, el Parque de la Ronda al Sur, la Rambla Central conectando de Norte a Sur el Parque de los Deportes con el Parque de la Ronda y, por último, el Bulevar Diagonal al Oeste.

   
  18: Esquema de Ordenación del Parque del Ferrocarril
  18_ Esquema de Ordenación del Parque del Ferrocarril
19: Esquema de Ordenación del Parque de la Ronda
19_ Esquema de Ordenación del Parque de la Ronda

Esta malla, junto con otros elementos lineales que atraviesan las áreas de vivienda unifamiliar o que conectan con los espacios verdes previstos en los bordes exteriores del ámbito (el Olivar del Espinillo en Alcalá de Henares al Este y el Parque Urbano PE-3 de la Revisión del PGOU de Torrejón al sudoeste), estructura la trama edificada y proporciona una gran superficie de canales destinados al peatón y estrechamente ligada a los equipamientos públicos, que drena de forma uniforme todo el espacio urbanizado.

El resto de las zonas del sistema local de espacios libres, en función del papel que se les asigna de servir a ámbitos residenciales restringidos, tienen dimensiones más reducidas y se localizan en el interior de la trama residencial, en la mayoría de los casos relacionadas entre sí y con las áreas verdes de mayor tamaño anteriormente señaladas, configurando itinerarios continuos de espacios públicos ajardinados y acondicionados para el paseo, la estancia, el juego y la relación.

 

 

 

21: Espacio libre lineal que conecta con el Olivar del Espinillo (Estado de las obras en abril/2008)
21_ Espacio libre lineal que conecta con el Olivar del Espinillo (Estado de las obras en abril/2008)
20: Esquema de Ordenación de la Rambla Central

                   20_ Esquema de Ordenación de la Rambla Central

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Para el tratamiento y ordenación de estos espacios públicos, se plantean criterios y recomendaciones de diseño a tener en cuenta en la redacción del Proyecto de Urbanización.

Las 16,78 Hectáreas que se destinan al Sistema General de Espacios Libres constituyen la prolongación en el término de Torrejón del "Parque Central del Henares" que ARPEGIO pretende desarrollar en terrenos limítrofes, de su propiedad, situados en el término de Alcalá de Henares.

Esta pieza del Parque Central del Henares se concibe con un triple objetivo:

  • proteger los valores naturales que presentan el río y sus márgenes por lo que a menos de 100 metros del cauce no se permiten instalaciones, usos o actividades que menoscaben la necesaria protección de este espacio natural,

 

           22_ Espacio de estancia/mirador en el borde Sur                                 23_ Vista desde el mirador sobre la Vega del Henares                          (Estado de las obras en febrero/2007)                                                 (Estado de las obras en febrero/2007)


  • facilitar al conjunto de los habitantes de Torrejón el acceso a un gran espacio libre público forestado y acondicionado puntualmente con instalaciones de esparcimiento, ocio y recreo necesarias para su disfrute por la población de todas las edades, y
  • dar continuidad al Sistema General de Vías Pecuarias en el término municipal.

 

25: Conexión peatonal con el Parque del Henares sobre la Ronda Sur
                                                    24_25_ Conexión peatonal con el Parque del Henares sobre la Ronda Sur

 

Con su ordenación se debe:

  • reducir el efecto barrera que supone la Ronda Sur y dar continuidad a las zonas verdes del sistema local
  • introducir la masa de vegetación necesaria (básicamente árboles y arbustos) para obtener un espacio que pueda ser utilizado por la población en cualquier condición climática
  • aprovechar las oportunidades paisajísticas que ofrece su situación en el borde de la terraza superior del río Henares
  • situar a mas de 100 metros del cauce del río instalaciones y servicios que faciliten el desarrollo de actividades recreativas y de esparcimiento
  • integrar la superficie destinada al Sistema General de Vías Pecuarias con las características propias de su funcionalidad y de los usos prioritarios, compatibles y complementarios que la Ley 8/1998 establece para estos suelos.

 

5.2. Los equipamientos públicos

  IMAGEN 26: Dotación escolar (Estado de las obras en abril/2008)
             26_ Dotación escolar (Estado de las obras en abril/2008)

La dotación de suelo reservado para equipamientos públicos se inserta en la red de espacios libres del sector. Las parcelas destinadas a los equipamientos que consumen mayor superficie de suelo (escolar y deportivo) se localizan en los parques perimetrales mientras que las destinadas a acoger los usos sociales se sitúan básicamente en los parques interiores (Rambla Central y Bulevar Diagonal) y en las zonas verdes locales en relación con las áreas de edificación mas densa y sobre los itinerarios de actividad urbana más intensa.

En la localización de los equipamientos locales se han tenido en cuenta asimismo criterios de accesibilidad (recorridos de menos de 500 metros desde cualquier área residencial) y de complementariedad de usos (paquetes de usos docentes y deportivos).

En el Centro de Servicios de la Estación se sitúan 10.000 m2 de edificación para albergar servicios administrativos y equipamiento social, cultural y asistencial complementando la oferta prevista de servicios privados. Con esta concentración de equipamientos públicos se posibilita un mejor mantenimiento y gestión de las instalaciones y una accesibilidad inmediata desde el principal nodo de transporte público del área.

En los extremos Este y Oeste se localizan dos grandes parcelas que por dimensiones, accesibilidad y emplazamiento, en los bordes del continuo urbano y junto a grandes Espacios Libres del Sistema General, presentan una especial aptitud para ser destinadas a usos institucionales.

 

5.3. El equipamiento comercial

El equipamiento comercial destinado a dar servicio al sector se ha considerado como una pieza fundamental en la estructuración del nuevo barrio colaborando a:

  • reforzar la actividad cívica sobre los ejes viarios principales por los que se van a canalizar los flujos peatonales mas importantes, y
  • concentrar en el Centro de Servicios de la Estación, principal nodo del transporte público del área, la mayor intensidad de actividad comercial y de servicios.

En relación con el primer criterio, del total de la edificabilidad de cada unidad residencial colectiva, se han asignado para el pequeño comercio en las plantas bajas porcentajes que oscilan entre el 3,5% en las zonas de menor densidad residencial y el 8,3% en las unidades que se sitúan sobre el Eje Comercial, Rambla Central y Bulevar Diagonal. En estos ámbitos los locales comerciales se ubicarán obligatoriamente con frente a esos ejes. Con el mismo objetivo de reforzar la actividad cívica sobre los ejes principales se destinan tres parcelas a usos terciarios.

 

27: Esquema de pavimentaciones del Eje Comercial
                                                        27_ Esquema de pavimentaciones del Eje Comercial

 

En el Centro de Servicios de la Estación se concentra casi la mitad de la oferta de usos terciarios del sector cuya ordenación debe hacerse, mediante un Estudio de Detalle, junto al resto de dotaciones públicas que integrarán esta pieza de centralidad urbana con capacidad de atracción por encima del ámbito estricto del sector. Para evitar que en este emplazamiento pudiera implantarse un gran Centro Comercial, se establece un máximo de edificabilidad comercial.

 

5.4. Morfología y tipologías edificatorias

La distribución de las distintas tipologías residenciales responde a los criterios de ordenar escalonadamente la intensidad edificatoria definiendo franjas de densidad decreciente desde el borde del suelo urbano y el ferrocarril hacia el río y de recoger el amplio abanico de tipologías previstas en la actuación: por una parte Viviendas en tipología colectiva de Protección Pública y para el mercado libre, todas ellas en manzana cerrada o bloque, y por otra parte Viviendas Unifamiliares con distintos tamaños de parcela para albergar tipologías pareadas, adosadas y aisladas destinadas al mercado libre.

Entre las viviendas colectivas de Protección Pública se distinguen tres categorías: las de régimen especial, en alquiler para Jóvenes y Mayores (JyM), las destinadas a venta o uso propio con superficie construida igual o inferior a 110 m2, asimilables a las VPO, y las destinadas a venta o uso propio con superficie construida igual o inferior a 150 m2 asimilables a las viviendas de precio tasado.

Las Viviendas de Protección Pública de régimen especial para Jóvenes y Mayores (JyM) con superficie construida media de 70 m2 se sitúan sobre la arteria norte de acceso a la Estación y en relación con el Parque de los Deportes que las separa de las vías del ferrocarril, configurando la zona de mayor altura (seis plantas mas ático) y edificabilidad (2,81 m2/m2) del ámbito.

El resto de las Viviendas de Protección Pública (las asimilables a las de protección oficial, con superficie media de 90 m2 y a las de precio tasado, con superficie media de 100 m2) se localizan en las manzanas que, con cuatro o cinco plantas, bajos comerciales y una edificabilidad por debajo de los 2 m2/m2, configuran el eje longitudinal Este-Oeste prolongación de la calle La Solana que debe aglutinar la actividad cívica y comercial más intensa del ámbito.

La Vivienda Colectiva Libre se localiza sobre uno de los dos ejes verdes lineales norte/sur que estructuran la ordenación: la Rambla Central que conecta el Centro de Servicios de la Estación con el Parque Central del Henares.

Las 248 viviendas de este tipo previstas se organizan en dos manzanas de baja densidad (edificabilidad de 1,45 m2/m2) con tres, cuatro o excepcionalmente cinco plantas de altura, espacio interior suficiente para albergar dotaciones privadas e incluso, algún paquete de vivienda unifamiliar o dúplex, y un cierto nivel de usos comerciales en planta baja como refuerzo de la actividad urbana que debe caracterizar este eje.

 

28: Vivienda colectiva de protección pública (Estado de las obras en abril/2008)
          28_ Vivienda colectiva de protección pública                                               29_ Vivienda colectiva libre                                                         (Estado de las obras en abril/2008)                                                            (Estado de las obras en abril/2008)

 

Si en los ejemplos de disposición de la edificación predomina la orientación norte-sur se debe a que es la más ventajosa para un clima como el de Torrejón. Por ello es la que se recomienda para la ordenación de la edificación ya que garantiza el adecuado soleamiento de los edificios y del espacio exterior para permitir que:

  • al menos la mitad de la fachada del espacio habitable de un edificio reciba una hora de sol el 22 de diciembre,
  • cada vivienda disponga de un metro cuadrado por persona de ventana soleada durante al menos dos horas de un 22 de diciembre,
  • entre las 10 y las 14 horas solares de un 22 de diciembre, al menos un 10% de la superficie de suelo libre total permanezca soleada.

En relación con la conveniencia de potenciar la aplicación de consideraciones bioclimáticas se plantea que en los proyectos de las edificaciones destinadas a viviendas JyM y a equipamientos públicos se alcancen estándares de soleamiento superiores sin menoscabo del adecuado comportamiento energético por lo que deberán cuidar especialmente la ventilación, la protección solar y el aislamiento térmico de cerramiento (incluida cubierta) y huecos.

La trama de vivienda unifamiliar presenta una cierta uniformidad que puede y debe matizarse con el tratamiento individualizado de las diferentes (por tamaño, forma y orientación) Unidades de Ordenación contempladas. La posibilidad de ordenar determinados paquetes en régimen de condominio, agrupando en un espacio común dotaciones o servicios de uso privado, permite crear ámbitos diferenciados con características de "colonias" identificables.

Con esta posibilidad de condominio se ofrece la posibilidad de acoger prácticamente en cualquier zona cualquier tipología de vivienda unifamiliar. Sin embargo, diferencias en el trazado y las dimensiones del viario y, en consecuencia, en la superficie de las manzanas permiten diferenciar dos zonas destinadas a las dos tipologías o grados contemplados para la vivienda unifamiliar:

  • en los bordes oriental y occidental se destinan once Unidades de Ordenación para las 230 viviendas pareadas (en algún caso aisladas) de mayor tamaño que, sobre una parcela media de 365 m2 pueden alcanzar una media de 219 m2 construidos,
  • el resto de las Unidades de Ordenación, a ambos lados de la Rambla Central y del Bulevar bisagra, se conciben más densas, para albergar 1.047 viviendas pareadas y en hilera que sobre parcelas con tamaño medio de 222 m2 pueden alcanzar entre 132 y 157 m2 construidos.

En conjunto se prevén 1.277 viviendas unifamiliares, destinadas al mercado libre, con un tamaño medio de parcela de 247 m2 y las siguientes características:

  • Longitud mínima del lindero frontal: Grado 1º siete mts.; Grado 2º diez mts.
  • Superficie mínima de parcela: Grado 1º 200 m2; Grado 2º 250 m2.
  • La separación entre el plano de fachada y la alineación exterior será, al menos, de 6 metros. Caso de proyectarse garaje en sótano o semisótano éste se retranqueará un mínimo de 9 metros.
  • En parcelas de esquina la edificación podrá adosarse a la alineación exterior en el lindero de mayor longitud, debiendo proyectarse huecos en dicha fachada y tratarla con la calidad correspondiente a una fachada principal.
  • El espacio correspondiente al retranqueo deberá destinarse a jardín o aparcamiento en superficie, admitiéndose la construcción de pérgolas y elementos para sujeción de emparrados o enredaderas.
  • La edificación podrá coincidir o quedar retranqueada en relación a los linderos laterales según se establece para cada grado:

•  Grado 1º: No se establece retranqueo, pero se admite respecto de los linderos laterales sin dejar medianeras vistas desde la calle, con un mínimo de 3 metros.

•  Grado 2º: Sin perjuicio de edificación en condominio el retranqueo mínimo es de 3 metros. No obstante, la edificación podrá adosarse a uno o a los dos linderos laterales si se trata de edificación pareada de proyecto unitario.

  • En ambos grados la línea de edificación debe separarse del lindero trasero al menos 6 metros. No obstante, la edificación podrá adosarse al lindero trasero en edificaciones de proyecto unitario, sin que queden medianeras vistas desde la calle.

En relación con la necesidad de facilitar suelo para la construcción de viviendas protegidas (artº 110 de la Ley 9/1995, de 28 de marzo) mas de la mitad del suelo del Sector se destina a albergar las 4.979 viviendas (mas del 76% del total) que están sujetas a algún tipo de protección pública en el marco de la Ley 6/1997, de 8 de enero y su normativa de desarrollo.

 

6.  DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN

Aprobado provisionalmente el Plan Parcial (julio 2000) se pusieron en marcha las tareas para su ejecución por el sistema de compensación de forma que, si hasta la aprobación definitiva del Plan Parcial fueron ARPEGIO y el Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz quienes impulsaron la actuación, fuese ahora la Junta de Compensación del ámbito (ARPEGIO + Ayuntamiento + Propietarios particulares) quien asumiese las tareas de la gestión del desarrollo.

Tras constituirse la Junta de Compensación e inscribirse en el Registro de Entidades Urbanísticas en febrero de 2002, se abordó la redacción de los Proyectos de Urbanización y de Compensación y, una vez aprobados ambos, se acometieron las obras de urbanización.

 

6.1. El Proyecto de Urbanización

El Plan Parcial incluía dos tipos de condicionantes para la redacción del Proyecto de Urbanización: los derivados de las conclusiones del "Estudio de Impacto Acústico" y los que se plantean en el estudio "Líneas de actuación para el desarrollo de una unidad residencial sostenible".

En relación con el primero y para reducir el impacto acústico del tráfico rodado, el Plan Parcial aconseja evitar las calzadas con discontinuidades superficiales (juntas, empedrados, adoquinados, etc.) y los cruces regulados por semáforos. Propone utilizar materiales porosos con elevada absorción acústica (como los asfaltos drenantes) e implantar dispositivos que mantengan la velocidad de circulación por debajo de los límites fijados en el Plan Parcial.

En relación con el segundo, las recomendaciones para cada capítulo son:

1. MOVIMIENTO DE TIERRAS Y TOPOGRAFIA FINAL

  • Respeto al entorno natural y a la topografía existente manteniendo los elementos singulares (terraplenes naturales, vaguadas, etc.), minimizando los movimientos de tierra que deberán compensarse usando sobrantes para adecuar la nueva topografía o corregir impactos acústicos y retirando la capa vegetal para su selección, tratamiento y reutilización en zonas verdes.

 

31: Trazado deprimido de la Ronda Sur para minimizar el ruido del tráfico
                                        30_31_ Trazado deprimido de la Ronda Sur para minimizar el ruido del tráfico

 

2. PAVIMENTACION Y MOBILIARIO URBANO

  • Predominio del uso peatonal del espacio viario e integración de las zonas verdes y ajardinadas en el diseño general del espacio viario.
  • Diseño y localización del mobiliario urbano para facilitar recorridos peatonales por aceras y calles de coexistencia, eliminando obstáculos en zonas de paso integrando elementos de alumbrado, señalización, etc.

 

32: Esquema de pavimentación de Encuentros con la Arteria Sur
                                                32_ Esquema de pavimentación de Encuentros con la Arteria Sur

 

  • Diseño de pavimentos según los tipos de viario (principal, local, de coexistencia, aparcamiento y peatona)l con empleo de aglomerantes anti-ruido en vías rápidas.

3. SANEAMIENTO

  • Utilización de materiales alternativos al PVC como el polietileno o polipropileno.
  • Sistema separativo de saneamiento con la infraestructura necesaria para la recogida y almacenamiento de las aguas pluviales.
  • Drenaje lineal en zonas ajardinadas mediante avenamiento del terreno con zanja rellena de materiales filtrantes.

4. ABASTECIMIENTO DE AGUA Y RED DE RIEGO

  • Redes independientes de agua potable y de riego para la utilización de agua reciclada en el riego que prioritariamente será por goteo y funcionará por fases.
  • Sistemas de riego perdido en zonas de arbolado. No contemplar red de riego en zonas verdes de pequeño tamaño como isletas.

5. JARDINERIA

  • En el diseño de zonas verdes primarán criterios funcionales, paisajísticos y de mantenimiento utilizando especies vegetales (preferiblemente autóctonas, de bajo consumo hídrico) que minimicen el riego y el mantenimiento.
  • Profusión de arbolado en alineaciones y zonas verdes, enclaves de jardinería con riego sólo en puntos concretos, para valorizar el paisaje y xerojardineria en las zonas verdes de pequeño tamaño (isletas, medianas, etc.)
  • Diseño y planificación de la jardinería contemplando el calendario de plantaciones y las características de cada especie (floración, pérdida de hojas, etc.).

6. GAS

  • Dimensionamiento de la red para dar servicio no sólo de calefacción, cocina y agua caliente sanitaria sino para poder incorporar otros equipamientos domésticos.

7. ELECTRICIDAD Y ALUMBRADO PUBLICO

  • Utilización de energías alternativas en determinadas zonas y para determinados usos (v.g. paneles fotovoltaicos en iluminación exterior).
  • Iluminación del espacio viario contemplando las necesidades del peatón y no sólo las del tráfico rodado.
  • Utilización de luminarias eficientes energéticamente que eviten pérdidas de flujo luminoso por encima de la horizontal.

El Proyecto de Urbanización fue aprobado definitivamente en octubre de 2002. Incluía la urbanización interior, las conexiones exteriores y los sistemas generales imputados. El presupuesto de Ejecución Material fue de 46 millones de euros (unos 27 euros/m2 bruto de la superficie total de la actuación).

 

6.2. El Sistema de Compensación

En paralelo a la redacción de Bases y Estatutos de la Junta de Compensación, en junio de 2000, se redactó un "Estudio de Parcelación indicativa" con dos objetivos:

  • facilitar la redacción del Proyecto de Urbanización en lo que se refiere a número de parcelas y dimensionamiento y localización de accesos y acometidas de infraestructuras, y
  • extraer criterios operativos para definir el alcance del Proyecto de Compensación del Sector sobre las diferentes alternativas tanto de adjudicación de las parcelas resultantes como de desagregación de la parcelación a contemplar.

La Junta aprobó inicialmente (abril 2003) el Proyecto de Compensación. A pesar de las dificultades que implica la existencia de 140 fincas y mas de 500 propietarios, el Proyecto se aprobó definitivamente en noviembre de 2003.

La característica mas destacable es que no contempla asignaciones proindiviso. Esta decisión de asignar el aprovechamiento que corresponde a cada propietario de forma independiente facilita la disponibilidad de las parcelas resultantes a sus propietarios. Ello ha obligado a componer el parcelario resultante correspondiente a las viviendas unifamiliares como un autentico puzzle de forma que la superficie de cada una de ellas permite materializar exactamente el aprovechamiento a cada propietario. Este hecho ha supuesto introducir variedad en el tamaño y forma de las parcelas de viviendas unifamiliares matizando la excesiva uniformidad parcelaria que suele caracterizar este tipo de desarrollos urbanos.

 

6.3. Las obras de urbanización y edificación

Dada la importancia económica y la extensión de las obras de urbanización del área, se planteó la conveniencia de elaborar un plan de fases para su ejecución. Sin embargo, la efervescencia constructora del momento (la que alimentaba la burbuja cuya explosión aún resuena) condujo a la decisión de acometerlas globalmente en enero de 2003.

Desde mayo/2005 ARPEGIO e IVIMA convocan ofertas públicas de suelo en las que se valoran especialmente los aspectos relacionados con la sostenibilidad y la calidad medioambiental de las propuestas. Ante el ritmo que alcanzan las adjudicaciones y la presión ejercida por diferentes promotores particulares, el Ayuntamiento acordó, en marzo de 2006, permitir simultanear las obras de edificación con las de urbanización por lo que a lo largo de 2007 comienza con fuerza la construcción de bloques de vivienda colectiva, libre y VPP.

El inicio de la crisis en 2008 retrasa el ritmo pero en 2011, salvo las de las promotoras que no han podido resistir, una gran parte de la vivienda colectiva está ejecutada. No ha ocurrido lo mismo con las viviendas unifamiliares puesto que las parcelas de ARPEGIO están sin vender y, como la mayoría de las de los particulares y del Ayuntamiento, sin construir.

 

34: Estado de las obras en agosto 2005
                                                                                                           33_ 34_ Estado de las obras en agosto/2005                             

 

36: Inca bajo el ferrocarril. Estado de las obras en septiembre 2005
     35_ Eje comercial. Estado de las obras en julio 2005                 36_ Inca bajo el ferrocarril. Estado de las obras                                                                                                                          septiembre 2005

 

 

7.  ¿ES SOTO DEL HENARES UN ECOBARRIO?

Ya desde las primeras etapas de la definición del Proyecto, ARPEGIO se propuso introducir en el diseño y la ejecución del nuevo barrio las incipientes inquietudes que en relación con el "desarrollo sostenible" se abrían paso entre los responsables (políticos y técnicos) del urbanismo español.

En este sentido se introdujeron las conclusiones de los estudios específicos contratados sobre Impacto Acústico (un apartado de la Memoria del Plan Parcial se dedica a Instrucciones sobre Medidas de Protección Acústica en relación con la urbanización, la edificación y los usos) y sobre "Líneas de actuación para el desarrollo de una unidad residencial sostenible" (tanto la ordenación física del ámbito como la normativa aplicable para la urbanización y la edificación imponen soluciones orientadas a elevar los niveles de calidad ambiental y de "sostenibilidad" que se alcanzaban en los desarrollos urbanísticos coetáneos).

También se contemplaron criterios y soluciones manejados en la literatura académica del momento sobre desarrollo sostenible y en actuaciones urbanísticas consideradas entonces como ejemplares en cuestiones de calidad medioambiental, eficiencia energética, etc.

El empeño por conseguir que la actuación "Soto del Henares" pudiera ser considerada un "Ecobarrio" fue reconocido por el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España y por la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid que otorgaron sendos premios por sus cualidades específicas en relación con la sostenibilidad y el compromiso con el medio ambiente.

 

37: Premio
                     37_ Premio "Ecobarrios 2006" del CSCA                                         38_ Premio Sostenibilidad 2006 de la EMVyS

 

Sin embargo, como señalábamos al comienzo de estas páginas, los plazos de tiempo que trascurren desde que se concibe un proyecto urbanístico y el momento en que se materializa son desproporcionadamente largos. Desde los años 2000-2002, cuando se definieron las características físicas de la ordenación y la urbanización de "Soto del Henares", se ha avanzado mucho en el conocimiento de la complejidad de los problemas medioambientales y en las fórmulas y técnicas adecuadas para resolverlos.

Aunque a fecha de hoy no estemos plenamente satisfechos de los resultados obtenidos es evidente que la actuación "Soto del Henares" ha colaborado en el "cambio de rumbo" que ha supuesto la introducción explícita de condicionantes y criterios medioambientales y de sostenibilidad en la definición de los nuevos desarrollos urbanísticos.

Nota Legal
Créditos
Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio
E.T.S. de Arquitectura de Madrid Avenida Juan de Herrera 4 - 28040, Madrid - urban-e.arquitectura@upm.es
Directora: María A. Leboreiro Amaro
Consejo de redacción: Agustin Hernández Aja, José Fariña Tojo, Fernando Roch Peña, Carmen de Andrés, María Cifuentes Ochoa, José Mª Ezquiaga Domínguez, Isabel González, Ramón López de Lucio, Llanos Masía, Javier Ruiz Sánchez
Secretaria: Elena García Casado

Edita:
Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio.
Escuela Técnica Superior de Arquitectura
Universidad Politécnica de Madrid
Avda. Juan de Herrera, 4
28040 Madrid

Los trabajos firmados expresan únicamente la opinión de sus autores y son de exclusiva responsabilidad, a todos los efectos legales.Ninguna parte de esta publicación puede reproducirse, o transmitirse en ninguna forma sin autorización escrita por parte de la editorial
Diseño: Desoños.
Traducción: Interlingua Traduccións S.L.
ISSN: 2174-646X
Copyright (2010): urban-e
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